L’immobilier en portage salarial

Comment fonctionne le portage salarial immobilier et à qui s’adresse-t-il ?

Le fonctionnement du portage salarial immobilier

Le portage salarial immobilier est organisé autour d’une relation tripartite. L’indépendant est porté par une société de portage et il effectue des prestations pour le compte d’entreprises clientes. Par conséquent, des relations spécifiques et des obligations réciproques existent entre les différentes parties.

La relation entre l’indépendant et la société de portage

L’indépendant organise et gère lui-même le développement de son activité. À ce titre, il reste maître de son planning, des formations à suivre ou de la prospection commerciale à mettre en place. En complément, la société de portage intervient en appui pour les tâches comptables, fiscales et administratives. En cela, elle s’occupe, entre autres, de la réception des frais professionnels, du règlement des charges sociales ou encore du versement du salaire net après encaissement des commissions. 

La relation entre l’agence et l’indépendant

L’agence, le promoteur ou le réseau immobilier s’accorde avec l’indépendant porté sur les missions à remplir et sur le montant des commissions. Dans cette relation, » indépendant reste libre ; il n’y a pas de relation hiérarchique entre les deux parties. En effet, même s’il agit pour le compte d’une agence immobilière, l’indépendant n’est pas hiérarchiquement contraint par celle-ci. La relation commerciale entre les deux est avant tout une relation paritaire où les modalités d’exercice et les détails de la mission sont définis au début de la collaboration.

La relation entre la société de portage et l’agence

De leur côté, l’agence immobilière et la société de portage s’entendent sur un contrat de prestation qui fixe les contours financiers de la relation tripartite. Ainsi, à la fin d’une mission, l’agence reçoit de la société de portage la facturation des commissions de l’indépendant.

Les documents contractuels 

La relation tripartite est régie par des documents contractuels obligeant les parties : 

  • Le contrat de travail en portage salarial signé entre l’indépendant et la société de portage. Il peut être en CDI ou en CDD. Ce contrat s’apparente aux contrats de travail traditionnels, mais il comporte quelques spécificités propres au portage (clauses et mentions particulières). En pratique, il comporte des informations sur la nature et la durée du contrat, la durée du travail envisagée, la nature des missions ou encore les modalités de déduction des frais professionnels, le cas échéant.
  • La convention de portage salarial (ou convention d’adhésion) qui précise les obligations mutuelles entre le porté et sa société de portage.
  • Le contrat de prestation commerciale (aussi appelé bon de commande) qui permet de formaliser les engagements entre le travailleur indépendant et l’agence immobilière qui bénéficie des prestations. Outre les informations déjà présentes dans le contrat de travail, ce document reprend le descriptif des missions confiées (et les moyens mis à disposition pour y parvenir) ainsi que les conditions particulières (clause de confidentialité par exemple) si elles existent. Une lettre de mission est parfois assortie au bon de commande pour préciser davantage la mission (lieu, durée, etc.).

À qui s’adresse le portage salarial immobilier ?

Le portage salarial immobilier s’adresse à tous professionnels qui souhaitent bénéficier à la fois des avantages du travailleur indépendant tout en conservant un statut salarié et les avantages afférents (sécurité sociale, assurance retraite, etc.). Le portage salarial dans l’immobilier ne concerne pas uniquement les agents immobiliers. Il englobe plusieurs professionnels qui exercent des missions dans les domaines de la promotion, de la gestion et de la transaction immobilières :  

  • les mandataires immobiliers ;
  • les agents de prospection commerciale ;
  • les diagnostiqueurs immobiliers ;
  • les conseillers en transaction immobilière ;
  • les juristes en immobilier ;
  • les consultants en investissement immobilier.

Depuis ses origines, le portage salarial est un régime de travail plébiscité par des cadres séniors. En effet, ce dernier leur permet de continuer à cotiser pour leur retraite tout en poursuivant une activité en autonomie. 

Pour autant, le portage salarial dans l’immobilier, un secteur dynamique, attire aujourd’hui de multiples profils. C’est notamment le cas des personnes désireuses de se reconvertir professionnellement. 

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Quels sont les avantages et les inconvénients du portage salarial immobilier ?

Les avantages du portage salarial immobilier 

Le statut du portage salarial immobilier offre de nombreux avantages pour l’indépendant et l’entreprise cliente.

Les avantages pour le salarié porté

Un statut protecteur et flexible

Le choix du portage salarial par un indépendant lui octroie une structure et une protection juridique similaires à celles d’un salarié traditionnel. De plus, le salarié porté conserve la flexibilité dans l’organisation de son activité autorisée par son statut d’indépendant (gestion emploi du temps libre, etc.). D’ailleurs, la création d’un statut d’indépendant est très rapide et permet de démarrer une activité rapidement.

Enfin, l’indépendant se décharge de toute la gestion administrative de ses missions ce qui lui permet de se concentrer sur le cœur de son activité, générateur de plus-values commerciales. 

Une protection sociale complète

À l’image de n’importe quel salarié, le porté bénéficie d’un accès de plein droit aux prestations sociales. Il cotise à l’assurance chômage, à la sécurité sociale (régime général) et à la retraite. En outre, il est possible, sous certaines conditions, de cumuler des allocations chômage et une activité d’indépendant sous le statut du portage salarial. C’est d’ailleurs le seul statut qui permet à un freelance d’accéder aux droits au chômage.

Les sociétés de portage font aussi généralement bénéficier à leurs salariés d’une prévoyance santé et d’une mutuelle d’entreprise.

Enfin, l’élaboration d’un véritable contrat de travail (CDI ou CDD) permet à un indépendant porté d’accéder plus facilement à des prêts bancaires (contre 3 bilans pour un indépendant).

Le remboursement des frais professionnels

Autre avantage non négligeable : le portage salarial autorise le remboursement des frais professionnels (jusqu’à 30 % du chiffre d’affaires). Dans le secteur de l’immobilier, ces frais peuvent vite grimper et représenter une charge conséquente (déplacements, frais de transport, achat de matériels, etc.). En outre, ce remboursement n’est pas soumis aux cotisations sociales et permet d’optimiser les revenus.

Assurances et garanties

Les sociétés de portage couvrent les activités de leurs salariés portés grâce à des garanties et assurances obligatoires. Les indépendants sont notamment couverts par une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) qui couvre les dommages matériels et immatériels durant la réalisation de la mission. 

Une garantie est également obligatoirement souscrite par la société de portage. Cette garantie couvre le paiement des revenus des salariés portés en cas de manquement de leurs clients. Elle protège aussi contre d’éventuelles procédures collectives (contrôle et liquidation judiciaire) de l’entreprise cliente avec une garantie de salaire.

Chiffre d’affaires optimisé

Le portage salarial transforme 50 % du chiffre d’affaires de l’indépendant en salaire net. Ce taux peut être bien supérieur en fonction de la société de portage et du taux de restitution qu’elle peut délivrer.

Accès à la formation

Certaines sociétés de portage permettent à leurs salariés d’accéder à un catalogue de formations qui peuvent être financées jusqu’à 100 %.

Les avantages pour l’entreprise cliente immobilière

Le recours au portage salarial dans l’immobilier offre également des avantages pour l’entreprise cliente. Cette dernière se voit dispensée de toutes les formalités liées à l’embauche (frais de recrutement, formation, etc.). L’agence ne gère pas non plus toutes les formalités administratives et financières afférentes à la gestion RH de son personnel. En cela, elle est totalement déchargée de ses aspects et cela constitue une véritable source d’efficience pour son activité.

En définitive, un indépendant qui opte pour le portage salarial combine les avantages du portage et les avantages du statut indépendant. 

Les inconvénients du portage salarial immobilier 

Le portage salarial présente quelques inconvénients avec, en premier lieu, le fait de développer seul son activité. En effet, un salarié porté reste indépendant et il lui incombe de trouver ses missions car personne n’est là pour le faire à sa place. Cela dit, des solutions existent pour stimuler son activité comme, par exemple, se constituer un réseau professionnel.

L’autre désavantage réside dans le paiement de charges sociales (40 à 43 % du CA) plus élevées que pour une micro-entreprise par exemple (22 %). Pour autant, ces frais s’expliquent par la protection sociale complète octroyée par le dispositif du portage salarial ce qui le rend plus sécurisant sur le long terme.

Enfin, des frais de gestion (5 à 12 %) s’appliquent en fonction de la société de portage et des services qu’elle propose.

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Comment calculer le salaire en portage salarial immobilier et comment choisir sa société de portage ?

Quel salaire pour le portage salarial immobilier ?

La rémunération d’un salarié porté provient des commissions (montant HT) négociées au cours des transactions immobilières qu’il a conclues. Ces commissions sont converties en salaire net par la société de portage. 

En pratique, le salaire en portage salarial peut être découpé en plusieurs parties. Le chiffre d’affaires total est diminué des frais de gestion (5 à 13 %), des frais professionnels (jusqu’à 30 %) et des charges patronales (43 à 48 %) et salariales (20 à 22 %). Au montant net qui en résulte s’ajoute le remboursement d’éventuels frais professionnels.

Le salaire net perçu par le salarié porté équivaut environ à 50 % de son chiffre d’affaires HT. Ce taux peut être optimisé en fonction des offres des sociétés de portage salarial.

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Comment choisir sa société de portage salarial ?

Il existe de nombreuses sociétés de portage salarial et le choix peut s’avérer ardu. Voici quelques éléments à considérer : 

  • La réactivité. Une société de portage salarial gère les aspects administratifs, financiers et comptables d’un porté. À ce titre, elle assure avec un certain dynamisme le traitement des demandes entrantes afin que la délégation de gestion reste un bénéfice pour le salarié porté, et non une charge. 
  • La transparence. Un portage salarial s’inscrit dans la durée et il est important qu’une relation de confiance s’instaure entre la société et le porté. Pour cela, la société de portage a tout intérêt à faire preuve de transparence dans ses échanges et dans les tarifications appliquées (frais de gestion, notamment). 
  • Le conseil. Les parcours professionnels sont multiples et le rôle de conseil de la société de portage est primordial. Que ce soit en amont d’une reconversion, en cours de mission ou en fin de prestation, une société de portage doit accompagner et conseiller sur les orientations possibles en tenant compte du parcours de chacun. 
  • La preuve sociale. Un autre élément important à considérer est la réputation. Qui de mieux que les portés pour conseiller sur une société de portage salarial ? Les avis de ces derniers sont précieux, car ils reflètent une expérience, un vécu, et ce sont des éléments factuels.

Plus concrètement, d’autres éléments peuvent entrer dans l’équation du choix d’une société de portage : 

  • Le coût des frais de gestion ;
  • La prise en charge (ou non) des frais professionnels ;
  • Le type de contrat (CDI ou CDD) ;
  • Les couvertures proposées (mutuelle, prévoyance, RCP, etc.) ;
  • La possibilité d’obtenir un acompte ;
  • La solidité financière de l’entreprise.

Ainsi, le calcul du salaire net en portage salarial immobilier, moyennant quelques paramètres ajustés, est un élément qui peut orienter dans le choix d’une société de portage. Cet élément peut utilement être combiné avec des éléments plus factuels afin de faire un choix éclairé.

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Portage salarial immobilier : définition et légalité

Qu’est-ce que le portage salarial immobilier ?

Le portage salarial désigne un type d’emploi hybride qui combine certains avantages du statut d’indépendant et du statut de salarié. C’est un régime de travail assez récent qui est inscrit au Code du travail depuis le 25 juin 2008. En outre, il est régi par un syndicat depuis 2012. De par son organisation juridique, le portage salarial se place entre le salariat et l’entrepreneuriat. 

Le portage salarial immobilier est un régime de travail spécifique au secteur de l’immobilier. En pratique, il s’agit d’une relation contractuelle tripartite entre un indépendant immobilier, une société de portage et une société immobilière (agence, promoteur ou réseau). Ainsi, un indépendant qui travaille dans le domaine de l’immobilier effectue des missions pour le compte d’une agence immobilière tout en étant un salarié porté par la société de portage salarial. La gestion administrative (facturation, paie, comptabilité, etc.) relative à l’activité de l’indépendant est assurée par la société de portage. En revanche, cette dernière n’intervient pas dans l’activité commerciale de l’indépendant (planning, gestion clients, etc.) qui a toute latitude pour développer son activité.

Ainsi, le portage salarial dans l’immobilier se présente comme une alternative attrayante pour les profils qui souhaitent conserver leur autonomie ou se lancer dans l’entrepreneuriat tout en jouissant d’un appui administratif, fiscal et comptable.

Le portage salarial en immobilier est-il autorisé ?

Le portage salarial dans l’immobilier s’est beaucoup développé ces dernières années et des interrogations sur sa légalité ont longtemps pesé. La réglementation s’attache à suivre cette évolution et a été plusieurs fois réformée. En suite de la loi du 25 juin 2008 a été votée une ordonnance le 2 avril 2015 (suivie d’un décret d’application paru le 30 décembre 2015) qui précise les conditions d’exercice du portage salarial dans l’immobilier. Ce cadre juridique, toujours en vigueur aujourd’hui, a notamment permis de sécuriser davantage le statut du salarié porté grâce à, notamment : 

  • Une garantie de salaire mensuel minimal de 75 % du plafond de la sécurité sociale.
  • L’interdiction pour une entreprise cliente d’avoir recours à un salarié porté hors de son domaine d’expertise.
  • L’ajout de mentions et de clauses précises (mode de calcul de la rémunération, responsabilités de l’entreprise cliente quant à la santé ou la sécurité du travail, etc.) lors de l’édification du contrat de travail entre le salarié porté et sa société de portage.
  • L’ouverture des droits aux prestations d’assurance chômage (CDD et CDI).

Bien avant cette dernière série législative, les activités d’entremise immobilière avaient été initialement encadrées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Les fondements de cette loi ont été conservés par la suite et ont servi de socle aux lois sur le portage salarial qui ont suivi. 

Un de ces fondements concerne la nécessité pour le professionnel de l’immobilier de disposer d’une aptitude ou d’être titulaire d’une carte professionnelle (carte T). Cette carte, délivrée par la CCI et qui peut également être déléguée par l’agence cliente, permet au salarié porté de conclure des opérations immobilières. D’ailleurs, un risque de nullité de la procédure pouvant même aller jusqu’à une procédure pénale existe en cas d’absence de la carte T.

Ainsi, l’immobilier ne fait pas partie des activités exclues du portage salarial. Au contraire, les dernières législations fixent des garanties à cette activité émergente tout en instaurant un cadre strict pour son exercice. D’ailleurs, d’après la FNAIM (premier syndicat des professionnels de l’immobilier), plus de la moitié des travailleurs dans l’immobilier sont d’ores et déjà indépendants et la tendance pourrait encore s’accentuer dans les prochaines années. La FNAIM encourage le portage salarial et demande à faire évoluer le Cerfa en créant une case portage salarial. 

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